成交量涨，到访量增，2023年第一季度，在“房住不炒”主基调下，市场调控和金融政策逐渐宽松，为供需两端提供了充足的支撑。随着利好政策效果逐渐显现，惠州房地产市场筑底企稳，进一步呈现出积极变化，2月份、3月份市场交易量相较于之前大幅回升，库存去化周期缩短。与此同时，惠州各大开发商也积极应对市场变化，陆续加快推货节奏，并以大幅优惠促销刺激购房者入市。

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推售加速、市场承压 9153套房源预计二季度入市

经历了3月“小阳春”，房地产市场波动逐渐趋于平稳，购房者入市信心增强，开发商的推货积极性有所提升。进入二季度，惠州楼市或将进入供应“洪期”。据惠州中原地产统计数据，2023年一季度惠州新房住宅新增供应面积92.8万㎡，同比下降20.54%，环比下降22.16%。据76个重点项目监测（不完全监测），预计惠州二季度共计46个项目有推货计划，合计9153套，建筑面积约96.51万㎡。个盘来看，潜在供应货量排名为五矿哈施塔特、润溪花园、国韵雍庭、昊翔源壹城中心及中洲南麓院。

3月份以来，惠州楼市新获预售证项目明显增多。据惠民之家网站显示，3月惠州共计发出36张预售证，发放时间主要集中在中下旬。截至4月14日，4月惠州已发出11张预售证。据惠民之家数据监控中心不完全统计（截至3月31日），4月惠州全市预计26个楼盘推新，超4000套新房入市。有业内人士认为，房企、购房者的信心在逐步恢复，二季度将成为第一个集中入市的时间点。供应放量叠加政策利好，有望推动二季度新房市场成交规模环比回升。

供应放量下，惠州整体成交量有望更加企稳，城市核心区域内的品质楼盘或将带动市场成交量稳步上行。但同时，中原地产分析，惠州新房市场潜在供应规模较高，叠加当下库存压力与去化能力，二季度市场承压较为显著，行业竞争或将进入白热化阶段。

“惠州楼市短期内承压，但基本面未受到本质冲击。”惠州地产观察员罗大树表示，目前惠州楼市已经回归居住属性，购房者更为理性，对于楼盘产品以及各项促销活动都有更为清晰的判断。“在多重因素影响之下，市场复苏周期被迫拉长，预计惠州楼市二季度仍将处于筑底企稳阶段，但温和复苏的趋势尚未改变。”

产品提质、优惠加码 多盘积极备战五一

楼市传统销售旺季“五一”黄金周即将到来，一场“营销战”正在惠州悄然打响。各大房企铆足了劲往前冲，楼市竞争明显加剧。

“今年第二波大幅度优惠潮来了！”“五一”向来为房企必争节点，也是购房者入市的好时机。进入4月份，惠州多个楼盘便积极备战“五一”，纷纷提前“抢跑”，推出大幅度优惠折扣希望能抢占一波市场份额。金山新城某盘清盘单价不到9000元/㎡；仲恺陈江某盘推出8888元/㎡任选；向来价格坚挺的江北某盘，此次也针对一栋房源推出85折优惠……惠州不少楼盘主打“优惠牌”，通过限时限量专属优惠撬动当下市场。

“今年的客户争夺战要比往年来得更为激烈。前期积压的购房需求基本都在2月份、3月份消化掉了，新的购买力没有跟上。为了招揽更多客户，现阶段部分楼盘的优惠力度不断加码，也致使部分购房者出手更加谨慎。”有楼盘营销负责人对市场持谨慎乐观的态度，他表示惠州楼市基本面尚佳，但楼市热度和可持续性仍需市场的检验。“目前来说，客户需求仍然在，但成交周期长，各大开发商去化压力大，业绩压力也大，抢客策略也不同。在积极推货之余，加大折扣力度、降价跑量、产品提质都是主要营销策略之一。”

去到营销中心，销售的介绍说辞也正跟随着市场走向、客户心理发生着变化。项目交付周期、品质展示都已成为销售向客户介绍的主要方面。楼盘也正想尽千方百计获取购房者信任，有楼盘将用材用料的具体品牌直接列成清单放入购房合同；有楼盘直接出售现房，园林和品质“所见即所得”，更有楼盘直接设置工艺工法样板间，将建筑肌理剖开一一呈现给业主。

产品提质，叠加优惠加码，让不少购房者开始行动起来。从事中介多年的许先生告诉记者，进入4月，购房者看房仍然活跃，但总体而言较为理性，买房急迫性有所减弱。尤其是近期，伴随着多个楼盘推出大幅优惠折扣，客户带看量有所提升。“我一天最多带看了7批客户，但是这两个月成交量都上不来，客户的考虑周期比较长，有些担心现在买了后面又降价了。”

中原地产也提到，开发商货源积压及资金压力有增无减，打折促销现象愈演愈烈，这使得惠州楼市新房实际成交价格继续下滑，进一步加重客户观望情绪。

去化周期缩短 惠州库存压力峰值已过

具体到惠州各区县房地产市场，正呈现出区域分化加剧的局面，各区域楼市之间的差异更加明显。

从成交数据来看，据惠州中原地产统计数据，2023年一季度，惠城区、大亚湾、博罗县表现抢眼，其中惠城区一季度成交面积达49.59万㎡，同比上升138%；大亚湾成交面积31.84万㎡，同比上升120%；博罗县成交面积30.16万㎡，同比上升36%。三区县成交量呈现出平稳向好态势，库存量下滑明显。但与此同时，惠州多个区县如仲恺、惠阳、惠东等仍然面临较大的库存压力。

据惠州中原地产统计数据，截至2023年3月31日，惠州全市最新库存面积为1724.5万㎡，同比下降3.1%；最新去化周期为31.27个月，较2022年同期下降8.15个月。中原地产分析，惠州楼市库存压力峰值已经过去，表明房地产市场已经逐渐走出低迷期，未来消化库存的前景积极向好。但当前库存仍然处于高位，需要依靠更多体现市场需求和政策引导的平衡。一方面，政策的引导及支持依然重要；一方面，开发商也要加强市场监测、及时掌握客户心理变化、通过有效的优惠力度，实现存量转化。

行至当下，从监管层到各地区，楼市政策调整仍在延续；佳兆业、景瑞控股、融创等出险房企先后复牌；多城市库存规模同比下降；二季度居民家庭购房意愿环比一季度增加……楼市正释放出一个个积极稳定的信号。一位渠道公司相关负责人坦言，“惠州楼市机会与阻力并存，经济基础雄厚的区域以及产品质量过硬的项目将会更加稳健。当前，虽然整体呈现回暖迹象，但购房者观望情绪依然浓厚，市场需要进一步提振信心，期待二季度迎来更积极的变化。”

文/惠报全媒体记者 伍磊

图/惠报全媒体记者 周楠